君悦339铂金府邸瓯海印象北府等一批

今天,市区有9套房源进入阿里法拍平台拍卖,最后成交了7套房源,其他2套房源流拍,一改之前拍卖房源少成交的现实。

这批房源中上陡门和吕浦花园都是区位条件不错,生活配套极为成熟的老小区,认可度较高,成交价格虽然低了点,但也基本符合当下的市场价。

广信大厦不是六中学区房,是周边为数不多的电梯房,距离蝉街、五马街、九山公园较近,自住氛围不错。

观棠湾(瓯海印象北府)、逸河湾(君悦)都是前些年热门的商品房项目,交付时间都没到2年,相当于全新的商品房项目。观棠湾这套是1楼房源,价格偏贵,流拍了也是正常情况。君悦这套房源楼层不错,只是此前交付时,市场反馈一般,可能影响了小区名声。

君庭佳苑和铂金家园是曾经的豪宅项目,都在世纪公园南端的东侧,顺利成交就不亏。

君庭佳苑这套是洋房,并不是该小区代表性的别墅,所以低价成交。铂金家园这套大平层房源虽然是两个产证,但自住条件不错,起价也比较低,所以经过93轮竞价才成交。

锦旭嘉苑位于瓯海牛山东南角,正对瓯海经开区以及十字路口,形象面一般,今天这套楼层也比较特殊。价格略低于市场价,看来是性价比偏低,所以没人要。

龙湾的明珠城则是当地知名的商品房,紧挨着S1线永中站,还能享受到轨道交通带来的资源,比市场价低一点,但周边成熟不少,这位买方捡了个小漏。

总的来看,法拍市场毕竟只是二手房市场的的局部缩影,与常规二手房市场存在差异,需要特别有性价比才能顺利成交,所以法拍房的价格普遍比市场价低个10-20%,甚至更多。所以这里提供今天拍卖市场的行情,并不能代表整体二手房市场。

下面一起来看下部分热门房源的具体情况。

01

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观棠湾7幢室(中南·瓯海印象北府)

建面约.31㎡,起拍价约万元,起始单价约1.96万元/㎡,最后无人报名、无人出价、流拍。

观棠湾(中南·瓯海印象北府)位于瓯海区南湖路与龙霞路交汇处东南侧(温州市第二外国语学校南面)。

区位图

瓯海印象北府由2幢洋房(8F)+9幢高层(18-26F)组成,面积段为-㎡,共计套,首次开盘于年7月,开盘毛坯均价约2.4万元/㎡,装标、元/㎡,当时可是红盘,销售情况较为不错。

本次拍卖的7幢室(共18F),楼幢位于小区中间,南面为18层的3幢,楼间距约为40米,7楼以下的房源采光会受影响。而本次拍卖房源位于1楼,采光偏差。

房源楼幢图

该房源已腾空,内部为原房开装修,维护程度一般;

该房产登记在房开名下,无租赁、无抵押,与常规新房项目类似,所有税费由买受人先行代缴,后向法院申请退回;可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

实景图

7幢楼下为1层共用绿化大草坪,中间并无分隔,与小区内的道路存在绿化隔断,有一定使用价值。但开发这块空地不仅需要1楼住户之间进行商量,还要7幢其余业主共同商讨。

若不考虑布置,仅作为草坪使用,偶尔让孩子出来玩玩,约定俗成的潜规则之下,问题不大。

7幢1楼(交付实景)

7幢室房源在年10月开盘时,备案毛坯总价约万,普惠(94折)后毛坯总价约万,单价为约2.03万元/㎡,算上装修比这次的起拍价略高一些,相差不大。

瓯海印象北府是南湖片区少有采用铝板外立面的小区,后来因为延期交付,影响了口碑,但最终顺利于年10月中旬交付。

目前,北区整体均价约2.5万元/㎡,部分河景、高楼层房源价格还要贵些。安居客平台上有套1楼“花园”房,建面约㎡,报价约万,单价约2.04万元/㎡。

今年部分成交案例,8楼㎡房源(洋房)成交总价万,成交单价约3.2万元/㎡;

高楼层㎡房源(高层)成交总价万,成交单价约2.57万元/㎡;中间楼层㎡房源(高层)成交总价万,成交单价约2.39万元/㎡。

对比而言,今天这套房源持平市场价,性价比一般,优势在于房开直过户、省了一点税费,还有就是1楼的草坪。因此流拍也在意料之中。

02

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逸河湾1幢室(君悦)

建面约.5㎡,起拍价约万元,起始单价约1.8万元/㎡,吸引了3人报名,有人次设置提醒,80次围观。

最后经过20轮竞价,以总价万元成交,单价约2.03万元/㎡,溢价率13%。

君悦位于瓯海区仁汇路与半塘街交汇处东面(瓯海农商银行总部大楼南面)。

区位图

君悦共4幢楼,面积段为-㎡,合计套房源,楼层为42-44层,层高约3.05米,这也是温州少有的超高层住宅。

项目开盘于年10月、年1月以及年5月,开盘毛坯均价约2.4万元/㎡,装标为元/㎡。

当时可是非常红火,是瓯海中心区知名的红盘项目,还凑巧的赶上房产市场高峰的尾巴,在21年就卖的七七八八。

1幢位于小区最东面,距离的地标建筑最近,一层共4户,彼此互通,配备3部电梯,边套为1梯1户,中间套为1梯2户。

距离南面凯旋门的楼间距约80米,8层以下房源会受到遮挡。今天这套位于34层,楼层略高于南侧凯旋门楼幢,还能部分远眺的视野。

该房源已腾空,内部为原房开装修状态。该房产为预告登记房,需先登记至原权利人名下,再办理权属变更至本次买方名下,交易中产生的双方税费由买受人先行垫付,垫付后凭票据,再向法院申请退还原权利人部分税费;可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

房源实景图

1幢室房源在年5月开盘时,备案毛坯总价约万(无折扣优惠),毛坯单价为约2.43万元/㎡,加上装修,比这次的起拍价高很多,足足有+元/㎡的差价。

目前君悦报价约-2-2.5万元/㎡,楼层因素影响较大。

今天这套房源楼层不错,税费也比常规二手房低点,虽然部分税费需要垫付,存在资金占用成本。但性价比依旧很高,所以这就吸引来多位买主报价。

03

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铂金家园10幢、室(铂金府邸)

建面约.18(89.68+89.5)㎡,起拍价约万元,起始单价约1.74万元/㎡,吸引了4人报名,有人次设置提醒,次围观。

最后经过93轮竞价,以总价.2万元成交,单价约2.28万元/㎡,溢价率31%。

铂金家园(推广名:铂金府邸),位于瓯海区林村路与汤家桥路交叉口西面。

区位图

项目由13幢11-12层的小高层构成,该小区部分房源存在多个产证的情况,有大平层也有跃层,两面环水,天赋景观还不错,当时宣传是“城市中心区湿地板块的富人区”。

不过这个项目最精彩的还是价格变化。年2月第一期开盘时,销售均价约2.51万元/㎡。

但是等到年1月第三期开盘时,销售均价飙升至4.2万元/㎡。才一年时间,开盘价直接翻了近一倍。

等到年4月,最后一期上市时,平层均价元/㎡(毛坯房),跃层0元/㎡(毛坯房),何等惊人的价格。就这样顶峰的价格,开盘当天去化率还不错。

实在是当时的温州楼市过于火热,隔壁香缇半岛年1月三期(联排)开盘,销售均价更是高达7.79万元/㎡。

本次拍卖的房源位于10幢、室,平层房源,位于小区中间位置,南面近乎无遮挡,楼层也足够高,采光相当不错,还能看到部分小区中庭景观。

该房源未腾空,成交确认起一个月予以腾空,内部为豪装。该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付,垫付后凭票据,再向法院申请退还原权利人部分税费;可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

实景图

目前铂金家园平层报价2.3-2.6万元/㎡,装修、楼幢、楼层等因素会影响价格。

显然,今天这套房源价格不贵,采光不错,又是旧计容政策下的房源,得房率很高,自住条件非常舒适。

可能的弊病在于,小区房龄超10年,认可度在下滑,以及多个产证的繁琐手续。

04

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吕浦花园7幢室

建面约80.71㎡,起拍价约99万元,起始单价约1.23万元/㎡,吸引了1人报名,有人次设置提醒,次围观。

最后经过1轮竞价,以总价99万元成交,单价约1.23万元/㎡,溢价率0%。

吕浦花园位于鹿城区车站大道与锦绣路交汇北面(喜来登酒店北面)。

区位图

该房源已腾空,内部为极简装修。该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付,垫付后凭票据,再向法院申请退还原权利人部分税费;可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

实景图

吕浦花园建于年,人口户数约户,大多为楼梯房,出租率较高,南面不远处就是时代广场,商业配套齐全,生活便利程度很高。目前吕浦花园报价1.2-1.8万元/㎡,个别精装房略贵。

今天这套房源的价格持平市场价,不亏不赚。




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