前不久去蒲州一带逛了一圈安置房，最近，号称近年来“最美安置房”的横渎绣苑交付差不多一个月了，刚好趁着这个机会去周边摸排了一圈价格，看看这个项目到底有没有什么特殊之处？
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楼市温州LOUSHIWENZHOU
横渎绣苑项目位于鹿城区锦绣路与惠民路交汇处，四至范围：北邻锦绣路，南抵山下河，西至横渎河，东靠惠民路。
区位条件好没话说，可享受的配套也是一流。
该地块由华润于年5月31日，以成交总价16亿元竞得，溢价率21.4%，成交楼面价元/㎡。作为市区率先亮相的安置房性商品房，这个成交价格可不低，光政府回购价格地上部分就以1.5万元/㎡筹集。
小区占地约81亩，总建筑面积25.2万㎡，共计10幢，供安置的房源共计套，按套内面积分为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、㎡、㎡、㎡七个档位。项目已经于4月15日分批交付。
鸟瞰示意图
小区外墙材料选用中档幻石漆或同档次的弹性涂料,裙房、住宅底层部分采用中档石材装饰。外立面呈现效果不错，对比一般安置房外立面更有质感。
有消息称该项目与金茂府相似度挺高，也被不少人认为是一个小区，被戏称为“银茂府”。刚好最近多是阴雨天气，从市府大桥上看两个项目确实很像，无论是窗墙比，还是楼幢设计风格，乍一看确实如同一个小区。
市府大桥北侧视角。
实际上，只要拉近距离或者等到阳光明媚一点，两小区的差别还是比较明显的。鹿城金茂府外立面整体浅灰偏银色，横渎绣苑外立面淡黄色，对比度较为明显。
也挺有意思，金茂府的形象面更偏向银色，“银茂府”的形象面反而更偏向金色。
横渎绣苑有两个出入口，形象面更有韵味、有大榕树加持的北入口暂未开放，进出主要从东入口。东入口形象面也不错，并且进入后两侧布置有景墙，仪式感更强些。非要挑毛病的话，可能是两侧景墙的质感不佳，与大门口的质感对比较强烈，有落差感。
小区东入口（来源：中介朋友圈）
小区虽已交付，但因交付需要缴纳一笔费用，目前多数房东尚未办理交付手续，看房需要提前预约房东，小区内装修的房源数量并不多。而且项目虽然是安置性商品房，但产权证暂时还没有。
小区楼幢入户大厅（来源：中介朋友圈）
没证房源交易风险更大，一方面对于购房者的资金压力较大，一般房东要求付9成，留1成到办证时支付，当然了据中介说法，这个是可以谈的。
另一方面是风险问题，由于没有证，只能靠公证处或者律师认证的合同，一旦原房东出事后，容易引发权属纠纷。
目前，这个小区价格区间较大，毛坯均价约2.45-3万元/㎡，价格分布和大部分安置房一样，小面积段房源的单价更高，大面积段房源的价格要低些，其中64㎡约3万元/㎡、80㎡2.8元/㎡、.65元/㎡，、、㎡约2.32.4元/㎡。
等到有证之后，房源的价格普遍要上涨-元/㎡。对于购房者来讲，如果想要在价格低点入手就要冒风险，等到风险基本为0时，价格又容易上去了。世间安得两全法，便宜的价格总是伴随着风险。
不过前段时间该小区也有成交，2幢成交房源面积段约98㎡,成交价格2.6万，中楼层。
因为1、2、3幢南面是幼儿园及金茂府，采光及视野面较好，价格还算理想。
小区绿化
小区西面沿河现状图摄于5月9日
由于小区刚交付，挂牌房源不太多，成交案例也不算多，由于都是刚对外挂牌，目前房东的心理价位较高。目前，该小区车位只租不售。
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楼市温州LOUSHIWENZHOU
对于一个刚交付不久的安置性商品房，这样的价格是否被市场接受？我们不妨看看这个项目周边类似小区的房价。
首先来看下，温州少有安置房和商品房同一品质的恒达·铂金湾，该小区住宅全部为铝板干挂，内部规划有近2万方中庭花园，部分楼幢存在南向一线河景。
虽然项目已经交付满2年，但内部绿化依旧很优秀，疏密相间，维护的挺好。
铂金湾小区内部实景图摄于5月9日
至于部分楼幢的河景资源还可以，至少是南向无遮挡景观，河道两侧均有步行道，闲暇时间可游逛。
铂金湾小区南侧河景实景图摄于5月9日（对岸楼幢为鹿锦西园）
铂金湾小区品质没得说，铝板外立面耐看，小区内部的超大中庭花园值得肯定，交付2年后也没有衰弱太多，这点要比横渎绣苑更优秀。加上小区东面的开源路通车后，与横渎板块的紧密度大大提高，原先的孤立感有所削弱。
不过铂金湾有两个小问题，一是目前北入口因为开源路延伸段在施工，暂时不开放，日常从小区西入口进出，小区西入口位于车站大道，较为隐蔽。
二是各楼幢为北入户，安置楼幢入户口因1楼设置有住户，几乎没有施展空间，导致入户形象面差，狭窄拥挤。
铂金湾楼幢入户口
目前该小区楼幢均价约2.8-3.2万元/㎡，靠河的楼幢贵点，单价普遍3万+元/㎡，不靠河楼幢单价约2.8-2.9万元/㎡，其中面积段95㎡单价约3万，㎡约2.7-2.8元/㎡。由于项目多数房源拿证已经满2年，能免增值税，车位同样租，暂时不卖。
商品房面积段为、，挂牌均价在3.3-3.5万元/㎡。
铂金湾南面的鹿锦西园（80-㎡）毛坯挂牌价约2.7-2.8万元/㎡、大面积段（-㎡）挂牌价约2.4-2.5万元/㎡，暂时没证。
稍远一些，由红星代建的安置房瓯鹿幸福里挂牌价约2.7-2.8万元元/㎡，比鹿锦西园略贵一些，也没有房产证。除了这些新建的安置房外，邻近的上陡门八、九组团（楼梯房）挂牌价约1.9-2.3万元㎡。
这么一比较，我们可以发现横渎绣苑的价格尚可，不算特别出挑，基本与市场价格相近。
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楼市温州LOUSHIWENZHOU
那么，影响这些安置房的价格，关键原因又是什么呢？
显然，除了常规的地段、户型、新旧程度、供求关系、综合品质外，学区资源对房价的影响更为明显。
这几个安置房小区中，鹿锦西园以及铂金湾享受到南浦实验锦江校区带来的红利，已经充分显现。大部分购房者入手的原因就有这一条。尤其最近南浦实验锦江校区更是打上了“钱学森科学中学”的名头，风头比刚落地时还要更胜一筹。
南浦实验中学锦江校区（28中）。来源：百度全景
最关键是新闻发布时，提到“锦江校区师资将由总校统派，其中班主任都将至少具备5年教龄、3年带班经验；校区专设教学副校长办公室，加强教学管理。”
可惜的是，横渎绣苑不在南浦实验锦江校区的施教区范围内，远期能依赖学区资源或为小区西面、河对岸的市实验小学锦绣校区。
综合比较来看，这几个小区各有亮点和缺点，亮点和缺点带来的利好与风险，已在市场完全呈现，回归到房价似乎又站在了同一起跑线。
但你们发现没？这些安置房与传统的商品房价格，并没有形成意料中的价差。显然，只有等进一步拉开之后，安置房的性价比才更有竞争力，才能让更多的购房者怦然心动。
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